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Logement… du logement social à la maitrise du parc privé. Contribution de Noël Luzi

La crise du logement à Marseille ne cesse d’accroitre le nombre des ayants besoin et des ayants droit. Pour répondre aux légitimes aspirations des marseillais, il faut mettre en œuvre une politique du logement à l’échelle de la ville. Le rôle de la municipalité, avec ses attributs de puissance publique, est déterminant. D’une part, elle doit garantir l’égalité d’accès à un logement de qualité pour tous et partout dans la ville. D’autre part, dans le cadre d’un aménagement urbain guidé par des principes d’intérêt général, elle doit avoir la maitrise de l’évolution du parc immobilier privé pour lutter contre la spéculation foncière et la hausse des prix. L’accession au logement doit procéder de ce principe de caractère universel que toute personne a le droit de vivre, tout au long de sa vie, dans un lieu choisi et adapté à ses besoins.

Dans le même temps, la collectivité municipale doit se donner les moyens de son ambition. Cela passe nécessairement par l’utilisation de tous les outils règlementaires et législatifs à disposition et par l’acquisition de l’immobilier et de terrains par l’intermédiaire d’une agence foncière.

En matière de logement – comme pour d’autres enjeux – une grande ville comme Marseille peut servir de terrain d’appropriation citoyenne, d’expérimentation majeure et, par la même, de lutter pour engager des alternative aux politiques d’austérité.

- S’engager résolument dans la construction du logement social

Cette crise du logement sur Marseille (38.000 demandes de logement social en attente) exige la reconnaissance et l’institution d’un logement locatif de qualité accessible à tous les marseillais. Ce choix constitue l’une des voies à emprunter pour recoudre la ville et la rendre plus solidaire (1).

Le logement pour tous est, en quelque sorte, la pierre angulaire de la construction d’une ville qui se préoccupe de l’humain d’abord. A cet effet, nous nous engageons à mettre en œuvre un plan d’urgence de construction de logements sociaux en appliquant dans chacun des arrondissements de la ville les principes et les critères de la lois SRU (2).

Les mairies d’arrondissement, dont les compétences seront élargies, devront servir d’espaces démocratiques à l’expression des besoins des marseillais. A travers le tissu associatif et les bailleurs sociaux, les marseillais doivent être partie intégrante de l’élaboration de ce plan en même temps qu’ils devront se prononcer sur les critères et les mécanismes d’attribution, dont il conviendra d’assurer la publicité officielle la plus large. Nous voulons mettre en place les modalités d’organisation et de fonctionnement d’un service public du logement profondément démocratique, permettant ainsi d’assurer l’égalité d’accès, la mixité sociale, la mobilité des occupants avec le brassage des populations, la possibilité de se projeter dans l’avenir, ainsi que la prise en compte des besoins des étudiants et des personnes en situation de handicap.

Dans le cadre de cette démocratisation, les professionnels relevant des missions de service public du logement (architectes, urbanistes, aménageurs, sociologues, ingénieurs, travailleurs sociaux…) doivent être associés à l’élaboration des choix. Les architectes et les urbanistes, notamment, pourront se voir offrir les conditions les plus favorables à l’activité créatrice et à la réalisation d’une diversité de formes d’habitat pour le plus grand confort des marseillais, et dans le respect des normes environnementales.

Ce plan d’urgence pour le logement des marseillais est en parfaite corrélation avec notre proposition de créer un service public national et décentralisé du logement, de l’habitat et de la ville.

et dans la maitrise du parc immobilier privé

Si le secteur public doit jouer un rôle moteur et prépondérant, la situation des marseillais exige que pour résorber la crise du logement, réduire la fracture territoriale entre le Nord et le Sud de la ville, éviter la construction de « communautés résidentielles fermées », il doit également maitriser l’évolution du parc immobilier privé.

Afin que les logements du secteur privé soient rendus accessibles aux marseillais, nous proposons aux promoteurs une forme de protocole ou une charte avec, par exemple, la fixation d’un prix maximum, d’une proportion de propriétaires occupants et d’un pourcentage de logement réservé aux catégories sociales qui ont dépassé le seuil d’éligibilité au logement social et qui ne disposent pas de revenus suffisants pour se porter acquéreurs dans le secteur privé

Par ailleurs, en ce qui concerne les logements vacants en centre ville, il faut une approche plus rigoureuse dans l’évaluation de la situation. Les formes de propositions faites aux propriétaires pour les inciter à remettre leurs biens sur le marché locatif pourraient être ainsi assorties de taux de pénalisation plus dissuasifs en application de la taxe sur les logements vacants (TLV). En même temps, nous devons engager des procédures de réquisition contre les marchands de sommeil et les propriétaires installés dans des situations de délinquance.

Enfin, les diverses formes d’opération d’urbanisme (ANRU, PRI, OPAH, réhabilitation) engagées par la municipalité sortante doivent faire l’objet d’une procédure démocratique d’évaluation des réalisations. Le droit au logement trouve bien évidemment sa traduction concrète dans les opérations de construction, mais il doit également être partie constitutive des programmes d’urbanisation. A travers ces programmes, la collectivité doit pouvoir acheter et préempter de l’immobilier afin de faire du logement social et des résidences universitaires, tout en favorisant la mixité sociale partout où les opportunités se présentent, avec, notamment, le maintien en place des habitants qui le désirent. Nous devons inscrire ces opérations en corrélation avec le logement social et dans le cadre d’un fonctionnement garantissant tout à la fois la transparence, le respect des règles établies, le contrôle de l’utilisation et de l’affectation des fonds publics (Voir CRC, rapport relatif à Marseille aménagement).

Se donner les moyens d’une ambition

Dans une ville livrée à l’appétit féroce des grands groupes de l’immobilier, ce droit universel qu’est le droit au logement doit plus que jamais primer sur un droit de propriété générateur d’abus et de dégâts économiques et sociaux pour les marseillais.

Au moyen d’une structure publique, la ville doit par conséquent réguler et maitriser le marché pour se constituer des réserves foncières en prévision de la réalisation à terme d’opérations d’aménagement et de construction.

Dans l’institution municipale, nous agirons pour la création d’un pôle public financier afin d’aider au financement de logements sociaux et à l’acquisition de réserves foncières. En opérant ainsi, nous exigeons de l’Etat qu’il joue son rôle en matière de politique du logement.

- Propositions de rédaction en vue du projet :

  • Nous mettrons en place un plan d’urgence de construction du logement social dans chacun des arrondissements en appliquant dans chacun d’eux les principes et les critères de la loi SRU.
  • Nous tiendrons compte des spécificités et des fortes inégalités entre les arrondissements pour mieux répondre aux besoins des populations en matière de cadre de vie sociale et de services publics.
  • Les mairies d’arrondissement verront leurs compétences élargies. Elles serviront d’espaces démocratiques à l’expression des besoins des marseillais qui seront, dans la proximité, étroitement associés à l’élaboration de ce plan.
  • Les professionnels des missions de service public du logement (architectes, urbanistes, aménageurs, sociologues, ingénieurs, travailleurs sociaux…) seront associés à l’élaboration des choix. Les architectes et les urbanistes, notamment, pourront se voir offrir les conditions les plus favorables à l’activité créatrice et à la réalisation d’une diversité de formes d’habitat pour le plus grand confort des marseillais et le respect des normes environnementales.
  • Ce plan, fondé sur les principes fondamentaux du service public, se donne pour objectif d’assurer l’égalité d’accès, la mixité sociale, la mobilité des parcours des occupants avec le brassage des populations, la possibilité de se projeter dans l’avenir, la prise en compte des besoins des étudiants et des personnes en situation de handicap.
  • Les opérations d’aménagement engagées à l’initiative de la ville devront désormais être soumises aux principes de transparence et de publicité, de respect des règles établies, de contrôle de l’utilisation des fonds publics. Elles devront également être parties constitutives à la recherche des réponses à apporter aux besoins en matière de logement social, de maintien en place des occupants et de mixité sociale.
  • Afin de rendre les logements du secteur privé accessibles aux marseillais, nous proposons aux promoteurs immobiliers une charte contenant notamment des dispositions relatives à la fixation d’un prix maximum, d’une proportion de propriétaires occupants, d’un pourcentage (20 à 30 %) de logements relevant du secteur social.
  • L’évaluation de la situation des logements vacants devra faire l’objet d’une approche plus rigoureuse avec des propositions de nature à inciter les propriétaires à remettre leur bien sur le marché locatif.
  • Une action résolue sera engagée contre les marchands de sommeil et les propriétaires installés dans des pratiques délinquantes.
  • Un établissement foncier sera mis en place et doté des pouvoirs et des outils nécessaires pour notamment préempter et constituer des réserves foncières.

- Les mots

Logement de qualité pour tous et partout - logement social et maitrise du parc immobilier privé - spéculation foncière - critères loi SRU (25%) – élargir pouvoirs mairies d’arrondissement – égalité d’accès – mixité – mobilité des occupants – besoins situation handicap – diversité des formes d’habitat – fixation prix et charte avec les promoteurs – transparence – contrôle utilisation des fonds publics – réserves foncière et agence foncière.

- Quelques éléments relatifs à la situation marseillaise

80 % des marseillais sont éligibles au logement social (50 % sont non imposables ; 28 % sont en dessous du seuil de pauvreté ; 20 % seulement peuvent devenir propriétaire.

38.000 demandes de logement social sont en attente sur les listes des bailleurs (le nombre des demandeurs a doublée en 10 ans).

Marseille compte 72.826 HLM, ce qui représente 18.50 % de logements sociaux. Ils sont inégalement répartis :

  • Les XIII°, XIV, XV regroupent 48.40 % du parc local social ;
  • Les XVI et 3°, autour de 15 % du parc ;
  • Les 4, 5, 6, 7 et 8ème représentent entre 4 et 8 % du parc

- Les logements locatifs sociaux sont construits par :

  • 13 organismes HLM ;
  • 4 entreprises publiques locales (ex. : SEM)
  • 10 autres sociétés ou associations

Avec 72.826 logements sociaux, Marseille concentre 90 % du parc existant sur le territoire de MPM. Sur ces 72.826 logement, 46.000 logement environ sont du ressort des organismes HLM :

  • Habitat Marseille Provence (HMP) = 16.000
  • 13 Habitat (ex. : OPAC Sud) = 15.000
  • Phocéenne d’habitations = 8.000
  • Logirem = 7.000

- Les besoins sur Marseille sont considérables :

Les objectifs affichés par la mairie UMP sont largement en deçà des besoins : ces objectifs fixés à 5.000 logement par an (2.500 au prise du marché ; 1.500 logements sociaux ; 1.000 logements privés à prix de cession inférieurs à 2.500 euros le m² TTC. Même à ce prix maitrisé, cela suppose 4.000 euros de revenus mensuel pour 1 foyer).

Or sur Marseille, 79 % des marseillais disposent de moins de 2.500 euros par mois.

Pour atteindre l’objectif de la loi SRU, il manque 5.000 logements sociaux (actuellement il se construit sur Marseille 4.000 logement, public et privé confondus).

A Marseille, la politique conduite par la mairie UMP, en matière d’urbanisme obéit aux intérêts des promoteurs immobiliers. Ces derniers acquièrent des terrains, au coup par coup, et obtiennent de la ville une autorisation de construire sans que celle-ci ait à s’inscrire dans une ligne directrice. Les grands groupes du bâtiment ne construisent pas dans le cadre d’un projet à l’échelle de la ville au titre de l’intérêt général, mais pour une petite catégorie de la population.

  1. La politique du logement social est à articuler avec le développement économique (emploi) et les transports plus particulièrement. Le métro jusqu’à l’hôpital Nord s’inscrit dans cette cohérence de solidariser la ville.

  1. Le taux est aujourd’hui de 25 %

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